房地产评估中的房地产损害赔偿该怎么评估?

一：房地产评估损害赔偿评估的必然性
 

1.经济因素
 

近年来随着我国经济高水平发展，中国人积累了大量的财富。而房地产作为不动产，凭借它的稳定性成为中国城镇居民积累财富的主要途径。据世界银行调查显示中国城镇居民住房资产占家庭资产总额超过59.1%。然而，正是因为房地产的不可移动性质使其受周围环境等相关因素的影响较为明显。如城市改造、火灾等不可预计的突发状况都会对房地产本身造成无法避免的损害，使房地产所有者承受财产损失。随着人们财产保护意识的增强，在资产遭受损失的情况下，所有者往往会提出赔偿诉求。这样就产生了对房地产损害进行评估的需要。
 

2.社会因素
 

由于对房地产评估价值的估价标准不同，当事人双方对赔偿价格的确定往往容易产生分歧。为了解决当事人在提出赔偿诉求过程中产生的争议，需要第三方对损害程度进行专业、系统的评估。随着我国房地产评估领域的发展及国家相关制度的引导，房地产估价师逐渐树立起科学、公正、具有公信力的职业形象。因此，房地产估价师进行房地产估价就成为解决赔偿纠纷的一种强有力的方法。房地产损害赔偿估价制度标准的确定也成为中国房地产评估需要加强研究的领域。因此，列出房地产评估项目的其他项目：房地产损害赔偿评估。该规范虽然没有对房地产损害赔偿的具体方法做出明确说明，但对其业务领域与范围的认定已经表明我国房地产评估领域对房地产损害赔偿研究方向的确定。
 

由此可见，由房地产估价师针对房地产遭受的意外损失进行具体的系统的评估，为资产所有者在提出赔偿诉求的过程中提供科学的价值依据，具有现实与理论的必然性。
 

二：房地产评估损害赔偿评估的特殊性
 

1.委托主体的特殊性
 

委托主体在损害赔偿委托过程中主要分为：受损害房地产的所有者提出委托、造成房地产损害的责任人提出委托或第三方提出委托;在房地产评估过程中，房地产估价师作为中间人接受委托方的委托对委托资产进行价值评估，并将评估结果提供给报告使用人作为价值参考。在一般的房地产评估工作中，委托方往往只有一个主体，而在房地产损害赔偿的评估过程中，由于赔偿价值涉及到双方的利益，所以不论是资产受损方还是实施损害方都很关注最终的赔偿价格。因此，在房地产损害赔偿过程中，往往由资产受损方和实施损害方共同提出评估委托。这种委托方式也对评估工作提供了更好的工作环境，由于是双方共同委托，双方当事人都会积极配合评估工作人员的相关工作，使工作更加深入，同时很大程度增强了评估人员工作的效率。
 

2.前置程序的特殊性
 

损害赔偿评估的形成原因多种多样，对损害程度的影响受多方面因素的影响，虽然损害的起因大多是由于外部人为原因引起的，可是对其最终的损害程度却可能受到周围环境因素、施工质量等内部因素的影响。在进行具体的评估工作之前，一定要先对损害建筑本身情况进行深入的了解。因此，在开展评估工作之前，需要委托方提供相关部门开具的专业鉴定报告书，其中包括质量检测报告书、环境质量报告书等。
 

3.损害赔偿估价的特点
 

损害赔偿评估与一般的价值评估有所不同，不仅包括价值评估还包括评估负价值和相关的经济损失，又因为进行损害赔偿的财产损害程度和损害形式等都具有一定的独特性，很难找到类似的案例，所以对评估师的专业知识要求更高，同时对评估人员多方面知识的综合运用能力提出了更高的要求。评估人员不仅要熟练掌握房地产方面的知识，还要掌握数学、经济学等多方面知识，才能给出更加精确，更具说服力的评估结果。
 

三：房地产评估损害赔偿的种类
 

1.因为所在地的城镇规划发生改变，使房地产所有人的合法权益受到损害的。由于城乡规划等原因对房地产权利人造成损害的应当依法给予合理的补偿。
 

2.房地产的所有者在自有土地上建造新建筑，或对原有建筑进行改造，使其周围的其他房地产价值受损的。为避免不必要的损失，相邻房地产的权利人应保持公正团结的精神，合理的进行新建或改造工程，避免对相邻房地产造成妨碍或损害。
 

3.对其他人的房地产造成污染的，损害他人合法权益的。其中不仅包括物质形态的污染还包括无形的污染，比如道路扩建，修筑高架桥，使房地产周围环境恶化，土壤、空气质量下降，增加了噪声污染。
 

4.因施工过程中不慎对临近建筑物的地基造成损害产生价值损失的。如修筑地铁，使临近房屋地基不稳并受到震动的影响等。
 

5.因工程质量原因使房地产价值贬值的。
 

6.因违约如未能按照合同约定的时间提供相应货物或款项，使他人施工进度受阻，造成他人经济损失的。
 

7.因工作失误对房地产权利的行使进行错误的限制，使房地产权利人的相关权益受损的。
 

8.因登记不当或产生异议，对房地产权利人造成损害的。规定在这种情况下使房地产所有者产生损失的，房地产评估所有者可以提出赔偿请求。
 

9.由于非法征用土地，对各方权益人造成的损失。
 

10.其他房地产评估损害赔偿。譬如，对自有房地产进行管道路线的调整影响到相邻不动产的，理应尽可能的防止对相邻的不动产产生侵害，造成损害的，应当给予赔偿。