不良资产收购之中的深圳房地产评估技术问题解决

在不良资产评估之中，深圳房地产评估通常会涉及到很多的技术性问题，所以在具体的深圳房地产评估工作之中，评估机构一定要对这些技术问题及其解决方法加以重视，以此来保障深圳房地产评估效果。
 

一：两种评估方法所产生的结果存在差异
 

在进行不良资产的收购之中，由于不同深圳房地产评估方式有着不同的评定角度，而在每一种评估方法的应用过程中，所依据的资料和数据也有着一定的差异，所以，相关数据资料的不确定或者是评估方法的不同，都将会对评估结果造成一定程度的影响，进而出现两种评估方法之间的结果差异。因此在进行深圳房地产评估的过程中，对于同一对象，最好是采取两种以上的方法来进行评估，通过这样的方式，才可以让不同评估方法之间实现相互的补充，以此来避免资料不确定或者是评估方法差异对于深圳房地产评估结果的不利影响。通过这样的方式，才可以让深圳房地产评估变得更加科学合理，进而为双方利益的保障提供出合理化的依据。
 

二：房地分离问题
 

在面对房地分离问题时，首先需要对房地一致这一原则加以明确，所谓房地一致，也就是我们经常提到的房地产一致，它指的是在建筑物抵押过程中，是将建筑物和建筑物所占范围之内的土地使用权一起抵押，也就是我们所说的房随地走、地随房走。而房地分离则刚好与这一原则相悖，这样的问题主要出现在一些企业的改制之中，尤其是一些国有企业，经常会将房产评估所得出的净资产额作为低价，将房产出售给了其他人，或者是进行了破产关闭。但是因为国企所占用的土地大多是历史形成的一些划拨土地，所以在具体的改制之中很容易出现以下的几种情况：第一，这些划拨土地的使用权不能改变，企业经营之中所应用的房产或者是企业过户到股东名下的房产等，在改制之后出现了房产法人和地产法人分离情况，进而导致房地分离;第二，企业将划拨的土地直接转到改制之后的企业名下或者是新的股东名下，但是房产却依然在原来的企业名下，且原来的房产已经被抵押出去，这也就出现了房地分离情况，其三，在进行破产清算过程中，地上的建筑已经作为破产资产拍卖给了其他人，但是划拨土地却属于政府土地，政府要将其收回，这样也会导致房地分离问题出现。
 

因此在具体的深圳房地产评估过程中，应该对房地分离的情况加以重视，首先需要明确房产和地产的抵押情况，然后应该对这两者的归属权加以明确，在保障不存在房地分离的基础上才可以将房地产放在一起进行评估。通过这样的方式，才可以有效避免房地分离情况为深圳房地产评估带来的不利影响，以此来保障双方的经济利益。