房产评估该怎么做?怎么做房地产抵押价格评估呢?

　　大家都知道，关于二手房的评估通常有以下几种评估方法：成本法、租金收益法、市场比较法，大多数情况下抵押房产一般选用市场比较法对房屋进行评估。
 

　　房产评估该怎么做?
 

　　一般操作流程会是这样，风控经理在拿到房本后，会先在网上找评估工具给房子估价，比如世联、房估估这些平台，业内用的比较多，不过这些平台是收费的，一次价格还不低。当然，如果不想花钱，也可以在平台上免费评估或者查看附近相似房子的成交价，这个方法很快捷，也很有参考性。此外，我们还可以咨询房产所处位置附近的房产中介，中介对附近地段的房价掌握的更及时、更精准。
 

　　以上，只是拿到房本后在办公室里做的一些工作，而评估房产更重要的是实地勘察。实地勘察房产需要把关的因素有很多，其中最关键的因素有四个：位置、朝向、使用年限和装修程度。一般来说，只要把一个房子的这四方面调查明白，基本上最后评估出来的额度就更符合实际价值。
 

　　近期，各地政府因应房地产市场调控管理的需要，打压房地产市场过度投资行为，制定了二手住房成交参考价格发布机制，引导银行根据指导价进行贷款操作。
 

　　新政之下，有些银行在房地产抵押贷款业务上不再委托住房评估，如所有银行效仿，这不仅是对住房评估业务的毁灭性打击，同时，银行不再委托评估机构对住房抵押房地产进行评估，也面临较大风险。
 

　　对此，有专家发表意见称，房地产抵押估价不仅关系到抵押当事人的合法权益，还关系到信贷风险乃至国家金融安全，直言国有商业银行的房地产抵押估价应属于法定评估，必须依法委托房地产估价机构评估。
 

　　怎么做房地产抵押价格评估呢?
 

　　房地产抵押评估，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
 

　　房地产抵押价值 ，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
 

　　法定优先受偿款，是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。