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北京市房地产市场政策解读——2019年1月-2020年6月

分类:地产研究作者:评估师来源:官方渠道发表于:2020年09月14日

前言:受全国经济下行趋势影响,北京GDP同比增速稳中微降,房地产开发投资2019年年初止跌回升,2019年下半年投资收窄。经济下行背景下,金融监管持续从严,着力防范房地产金融风险。北京房地产市场在“房住不炒”的基调下,政策层面虽有变化,但是稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制目标不变,房地产市场整体低位调整,平缓趋稳。

一、宏观政策解读

(1)从2019年两会政府工作报告到中央政治局会议,再到中央经济工作会议,都多次重申“房住不炒”定位,纵观全年政策风向呈现年初平稳、年中加码再到年末平稳预期。2020年房地产市场仍延续“房住不炒”定位,调控力度不放松,依然以“稳”为调控目标。

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(2)2019年稳房价是首位,在因城施策的背景下,房地产市场微调不断,稳地价、稳房价、稳预期的思路明确纳入了长效管理调控机制。

稳地价:全国土地拍卖政策调控加码、资金收紧及销售压力加大,下半年土地市场趋于平稳。销售承压、资金端偏紧、新冠疫情背景下, 2020年土地市场仍相对平稳。

稳房价: 完善住房保障体系,一是进一步做好公租房保障工作;二是大力发展和培育住房租赁市场;三是因地制宜发展共有产权住房;四是稳步推进城镇棚户区改造。健全租售并举的住房制度,从租房和购房两个层面保障供应量,在租售并举的市场化供应和保障性供应的两个维度,满足不同人群的居住需求,实现房地产市场更为良性和健康的发展

稳预期:多措并举“稳预期”,保持调控政策的连续性稳定性,形成稳定的预期。2019年强调城市政府责任和因城施策长效机制,依据城市发展,针对性调整调控政策。“六稳”举措,稳就业就是多措并举保持就业形势稳定;稳金融就是继续实施稳健的货币政策;稳外贸就是推动对外贸易稳中提质;稳外资就是稳定和扩大利用外资;稳投资就是切实增加有效投资;稳预期就是坚持稳字当头。

(3)2019年年初房企融资及资金环境改善,5月以来政策频出,融资端政策风向渐紧。随着下半年房企资金压力逐步加大,年末政策表态略有缓和。

 

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二、微观政策解读

(一)北京房地产市场坚持“房住不炒”的基调下降温明显,为保证房地产市场平稳健康发展,不断释放利好信号。

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(二)租赁市场监管加强

2019年北京房地产市场政策环境并未放松,调控政策鲜少出台。租赁监管加强,多次出台相关政策规范租赁市场,包括规范房源信息发布,出台互联网发布租赁信息规范、发布住房租赁合同示范文本,新增禁止违法群租要求等,保障职住平衡以及承租人的合法权益,促进住房租赁市场稳定。

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三、房地产市场走向

(一)土地市场不限价地块增多

自2018年至2020年5月,不限价地块从供应到成交不断增长。2018年不限价地块仅有延庆1宗,2019年50宗宅地中不限价地块高达14宗,2020年1-6月,不限价地块成交增至23宗。

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(二)集体建设用地入市流转

2019年8月27日土地管理法修订案通过,新修改的土地管理法破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍。新修改的土地管理法删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,并增加了新的规定,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

土地管理法的修订,包括集体经营性建设用地入市改革,符合条件的集体经营性建设用地可建设租赁住房、共有产权房、商办用房,目的是为了改变、完善现有的建设用地供应格局。

(三)限竞房去化率不达预期

从住宅供应看,2018年以来,北京合计供应新建住宅8万套左右,其中,限竞房供应5.44万套,占近两年住宅总供应比例的68%。据统计,2019年全年北京限竞房供应突破3万套,在北京商品住宅(普通住宅+别墅)供应端占比达60%,且限竞房项目集中在五至六环,五环内限竞房项目去化普遍较好,而六环外的项目去化不乐观。

目前北京二手房市场整体价格出现下调,特别是与限竞房总价接近的房源,对限竞房去化造成较大冲击。共有产权房因首付低,满足刚需条件,吸引了足够多的购房者。

四、小结

目前中国经济正处于恢复期,对房地产市场来说影响较大。相对以往,此次中央政治局会议表态偏中性,调控政策边际改善,当然“房住不炒”仍然是房地产市场发展不能触碰的底线,即使在疫情影响下,楼市调控依然存在。既要坚持“房住不炒”、同时着力构建长效机制,还要考虑房地产对国民经济的影响,增强政策弹性,采取有针对性的措施。后续各地房地产政策陆续进一步差异化松动,地方因城施策更加灵活,从供需两端出台房地产扶持政策,促进房地产市场平稳健康发展。

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